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[天下杂谈] 邓州楼市为何成井喷之势

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新浪微博达人勋

发表于 2019-1-7 09:25:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近日,邓州蓝城小镇落定邓州,恒大即将入驻邓州...... ,如一缕桃李春风,徐徐吹拂,也把邓州楼市的纷纷攘攘拉到了众人关注的前台。
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邓州古称“邓”或“穰”,是河南省直管市,是豫西南门户城市,国务院确定的丹江口库区区域中心城市。
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邓州市总面积2369平方公里,辖28个乡镇(街、区),邓州市户籍总人口178.72万,常住人口145.47万,其中城市人口50万左右,城镇化率达到36.62%。
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邓州在历史上曾是上郡据区和军事重镇。范仲淹名句“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”写于花洲书院,邓州也是全球华裔“邓姓”发源地;是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市;邓州先后被授予“对外开放城市”、“改革开放特别试点市”、“省级历史文化名城”、“中国校油泵之乡”、“优先发展中等城市试点市”等。
2011年进行省直管试点,2014年正式成为省直管市。2015年12月30日邓州被国家住房和城乡建设部评为“国家园林城市”等光荣称号。2016年,邓州市被河南省规划建设为市域范围内的副中心城市。
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省直管前的邓州市,为“邓县”,有河南省第一人口大县之誉。因地处南阳盆地之南,承接巍巍八百里伏牛浩浩之水,因而土地肥沃、物产丰盛,自古就是适合人群安居乐业之地。在南阳人的印象中,邓州产粮、产棉、产烟,人口众多,为南阳首屈一指的大县、强县。
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2014年正式成为省直管县级市之后,邓州似乎迎来了城市建设的蓬勃发展时期,房地产开发行业也随之顺势而为,高速推进,俨然是四线城市的典型代表。
2017年官方统计数据,充分说明了这一点:
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2017年房地产开发住宅投资21.9亿元,比上年增长64.7%。商品房施工面积434万平方米,增长55.7%。其中,住宅376万平方米,增长58.7%。商品房竣工面积33万平方米,增长287%。其中,住宅30万平方米,增长288%。商品房销售面积176万平方米,增长83.5%。其中,住宅171万平方米,增长84.3%。商品房销售额64.6亿元,增长101%。
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纵观邓州楼市增长速度,颇有井喷之势!
2018年,邓州市土地交易市场火爆依旧。小编查阅河南省土地交易记录,粗略统计显示,全年住宅类土地交易总计约18宗,共计成交土地约600亩,出让总金额12.7亿元。其中,2018—14地块,93亩,起拍价16695万元,被如华地产以32495万元,强势竟得;合346万元/亩,一举夺得邓州市“地王”!
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拿到一份邓州楼市11月份房价地图,乍一接触,颇感狐疑,有几个看不懂:
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第一,楼盘多的让人看不懂。与城区人口据说有150万上下的南阳市中心城区相比,区区50万左右人口规模的邓州市区,其在建在售的楼盘达到30多个,而且尚有5~6个新项目,即将面世。
第二,房价错落之大让人看不懂。邓州楼市房价,高低贵贱差别之大,出人意料。同样在城区中心,既有3000+的产品,也有均价7000+的产品,其间4000+、5000+、6000+的产品,均可以找到,而某项目甚至已经有10000+出现。
第三,域外大牌、本土实力房企扎堆邓州,有点让人看不懂。据了解,邓州俨然是房地产开发企业进驻布局的一片热土——除了近两年抢滩邓州的建业、碧桂园、蓝城外,南阳本土实力房企在邓州深耕已久。如宛西制药旗下的财富置业,已经在邓州十余年,其成功运作的财富世家、财富家天下等4个品质项目,已经成为邓州楼盘的代表性产品。而东正置业更是在邓州实现了快速发展,止目前,其在邓州已经运作的项目达到6个。
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邓州,作为典型的房地产四线城市,南阳唯一的省直管县级市,其楼市的表现自有其特立独行的一面。仔细梳理,反复调研之后,小编发现其背后的规律与必然。
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其一,人口基数大。邓州目前官方统计人数为178万左右,占据南阳13个县市区首位。城区人口50多万,已经是一个典型的中等城市规模,这些无疑构成邓州房地产行业发展的基础。
其二,邓州是人口大市,也是劳务输出大市,也因此是外出返乡置业群体大市。某种程度上,这一部分购房者是邓州楼市的重要支撑!
其三,2014年开始实现省直管的邓州市,其城市基础建设和房地产开发等方面的历史欠债较多,因此有补偿性增长趋势。
其四,四线邓州,在楼市起伏变化的滞后性表现,也是楼市2018异常火爆的因素之一。
以下为邓州市12月份楼盘价格情况
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展望2019年的邓州楼市,以30多个楼盘的较大存量,加上即将陆续面世的新增项目,如此巨量房产,其去化速度将会如何?
前景堪忧!





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