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[邓州城事] 河南南阳420套经适房被按商品房出售

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新浪微博达人勋

发表于 2009-9-16 09:35:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
风帆·金色世家小区的多数业主已入住3年,至今无一领到房产证。 记者刘万永摄 南阳市统建办通过分红得到的门面房。 本报记者刘万永摄

南阳市统建办与银龙公司签订的合同,约定为银龙公司办理经济适用房指标,同时进行分红。 本报记者刘万永摄
中国青年报8月5日报道 为了一张房产证,河南省南阳市市民田阳(化名)最近很沮丧。3年前,她卖掉原来的房子,又拿出家里的10万元积蓄,又借了10万元,总共花了30多万元购买了南阳市风帆·金色世家小区的一套房子,可3年过去了,房产证却一直办不下来。
“每平方米1500多元的房子,在南阳也算高价了。知道是南阳市住房统建综合开发公司(以下简称“统建公司”)开发的房子,我才放心买的,可谁知道最后还是掉进了陷阱里。”田阳说。
因为单位效益不好,田阳原本想着办好房产证去银行抵押贷款,做点小生意,可统建公司并没有按合同约定“在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书”,她的梦想一再落空。
不止田阳一家,在交齐购房款、办证税金和大修基金等费用后,风帆·金色世家小区的420户业主,都没有拿到房产证。
业主们开始上访。南阳市房产管理局的答复让他们感到震惊:在向业主收缴办证税金和大修基金371万多元后,开发商南阳市统建公司的合作伙伴——南阳市银龙科技发展有限公司(以下简称“银龙公司”)一直没有把钱交到房管局,资金去向不明,房管局不能办证。
在南阳市房产管理局出具的一份报告中,业主们发现了一个更让他们震惊的事实:风帆·金色世家小区本来是河南省原计委批准的经济适用房项目,最终却按商品房出售,土地使用权仅为50年。
拿着购房合同,业主李玉会对记者说:“南阳市统建办上套国家优惠政策,下骗老百姓多交钱,这才叫两头通吃!
统建公司的官方背景
在风帆·金色世家小区的业主看来,南阳市统建办是典型的官办公司,依靠出卖权力获得利益,业主因为相信统建办以官方身份开发的小区,没想到掉进了不能办理房产证的陷阱。
风帆·金色世家小区位于南阳市车站南路,占地96.75亩,建筑面积97000平方米。规划建设14栋住宅,其中建多层住宅12栋,小高层2栋,地下车库5300平方米,半地下室5900平方米,商业用房14700平方米。一期开发建设5栋,于2005年10月交付使用;二期开发建设7栋,于2007年7月交付使用。三期2栋小高层尚未开工。
风帆·金色世家原名车南小区,由南阳市统建公司开发建设。南阳市统建公司还有另外一块牌子——南阳市住宅统建综合开发办公室,现任统建办主任雷胜利也是统建公司的总经理。
南阳市住宅统建综合开发办公室是南阳市房产管理局下属的事业单位。资料显示,统建办成立于1978年,目前主要负责南阳市的经济适用房建设。
《南阳日报》2007年11月的报道《南阳市房管局住宅统建办公室:让中低收入家庭早日圆住房梦》中说:1997年以来,随着住宅制度改革的不断深入与完善,住宅统建办拉开了连续8年的三个批次的经济适用房的开发建设。第一批,承接市委、市政府的经济适用房风帆小区一期工程,建各种结构住房810套;第二批,2002年承建风帆小区二期工程,提供住宅600套;2004年又建设商品房风帆小区三期工程,共建住宅540套。三个批次下来,风帆小区共为社会提供经济适用房1700多套(原文如此——记者注)。
这篇报道提及的风帆小区三期即为风帆·金色世家小区。
南阳市房产管理局官方网站显示,南阳市房产管理局领导班子成员、房改办主任安怀申主管统建办。
在河南省原计委《关于下达经济适用房计划的通知》【2000豫计投614号】文件中,车南小区被列入南阳市经济适用房计划。
然而,2004年7月6日,南阳市房产管理局、南阳市住房委员会办公室联合下发了《关于取消“车南小区”经济适用住房建设计划的通知》,称“‘车南小区’原计划为今年我市经济适用住房小区,项目单位为市住宅统建办公室。该项目在实施过程中,因土地属于出让性质,核定预售价格偏高,部分户型设计面积偏大,有违宛政【1999】87号和宛政【2002】55号文件规定”,经研究,并报请市政府同意,取消该项目经济适用房建设计划。
此后,南阳市房产管理局为风帆·金色世家小区颁发了《商品房销售(预售)许可证》,风帆·金色世家面向公众销售。
“政府划拨”变成了“协议转让”
按照国家政策,经济适用房建设用地由政府划拨,目的是为了降低开发成本以拉低房价。在车南小区项目中,原本属于“出让”性质的土地为什么成了经济适用房项目?
车南小区地块使用权原为南阳市石化工贸有限公司所有。南阳市国土资源局提供的档案表明,经南阳市政府批准,根据宛政【1995】196号文件,南阳市石化工贸有限公司获得了该宗土地,获取方式为“划拨”,转让土地面积为50693.3平方米(76.04亩),规定用途一项为空白。
银龙公司1998年4月16日提交给南阳市土地管理局的《土地变更登记申请书》中,说明了“申请变更登记的内容和理由”:由于市石化工贸有限公司征用车站南路划拨地已有几年,现无力开发。现经市土地局转让给银龙公司,补办出让手续,补交出让金,由银龙公司进行群体商品楼开发。
1998年4月14日,经南阳市土地管理局审查同意,该宗地被转让给银龙公司,土地用途为“住宅”,转让年限为50年。
银龙公司的一份合同显示,银龙公司为取得该土地,花费共计3380万元。
1998年4月16日,银龙公司出具《土地登记法人代表身份证明书》,证明宋宝琴为该公司董事长、法人代表。
同一天,银龙公司委托李兴东全权办理银龙公司车站南路的国有土地使用权的登记事宜。
至此,该宗土地从“政府划拨”变成了“协议转让”。
合同约定利益分成比例
2001年7月13日,银龙公司(甲方)与南阳市统建公司(乙方)签订《联合开发经济适用房合同》。《合同》说,联建项目名称为“丽都花园”(风帆三期),又名车南小区(风帆三期)。联合开发形式为:银龙公司提供建设用土地和全部建设资金,南阳市统建公司负责提供开发用经济适用房建设指标和办理报建减免手续。
为鼓励经济适用房建设,国家出台了经济适用房优惠政策,主要是,经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
《合同》规定了双方的利益分配方式。联建项目获得的开发利润全部归银龙公司所有,统建公司不参与分配。统建公司只在联合开发过程中获得一定量的开发代理费和场地使用费,支出形式以代理费、场租费、车辆购置费和人员报酬等名义出现,支付时间可分别在开发始、售房后和开发终三个阶段分次付给。
《合同》规定,统建公司获益的标准为因使用经济适用房计划指标而“节省的前期工程费”额度在:
1.达到500万元(含500万元)时,由银龙公司按总额的25%付给统建公司(不含车辆购置费)。
2.达到600万元(含600万元)时,由银龙公司按总额的28%付给统建公司(不含车辆购置费)。
3.达到700万元(含700万元)时,由银龙公司按总额的30%付给统建公司(含车辆购置费)。
《合同》规定,考虑到在办理项目前期手续时工作量较大,急需交通和通讯工具这一情况,经双方商定,合同签订后由银龙公司出资购买轿车一辆,价值为24万元,由统建公司使用,届时其所有权归统建公司。
那么,南阳市统建公司约定的责任又是什么呢?
《合同》规定,统建公司负责为该项目提供有效的、合法的经济适用房计划指标;负责办理该项目的前期报建手续和经济和费用减免手续(原文如此——记者注);提供销售场地(三处)、设施和部分销售与工程技术人员;配合银龙公司做好工程质量、进度的管理并协助银龙公司做好销售工作;负责办理房屋的产权,在办理产权时产生的相关税费由银龙公司承担。
《合同》还规定,在三个月内,若受政策因素影响而仍未办妥减免手续,统建公司应承担银龙公司为其提供的车辆购置费和办公费,并承担相应的利息。
2003年12月31日,银龙公司(甲方)、统建公司(乙方)和张英绪(丙方)签订了《关于车南小区(风帆三期工程)急待解决问题的协议》。
《协议》对该项目售房款按如下顺序偿还及分配利润:第一,售房款必须首先偿还银龙公司为取得该土地的银行贷款及土地价款的资金占用费、征地赔偿款共计人民币3380万元;第二,售房款偿还为开发该项目投入的资金和资金占用费及贷款利息;第三,税后利润的分配,银龙公司占40%,统建公司占20%,张英绪占40%。
《协议》还规定,本着节俭求实的原则,急需配置一辆有形象、价位较低的约10万元左右的小车(只含购车费),又考虑到经费的紧张,暂由统建公司和张英绪出资购车,作为股份投入的一部分。
2006年4月22日,风帆·金色世家二期开始公开排号。当地媒体的报道说,在进场前,前来排号的市民已在售楼部门口排起长队,活动开始后,售楼部内人头攒动,火爆异常。

为银龙公司“服务”获利200多万元
2007年2月2日,统建公司(甲方)与银龙公司(乙方)签订了第三份《合作协议》。
《合作协议》约定,双方的合作形式是统建公司提供开发资质、收取有偿服务费,银龙公司出项目所需全部金额,该项目的盈亏及相关责任都由银龙公司单方面承担。
《合作协议》约定,经协商,银龙公司同意统建公司撤出股本金及产生的红利。
那么,统建公司的股本金有多少呢?
《合作协议》说,统建公司前期投入股本金182万多元。其中,统建公司以借款形式支取100万元,双方同意经财务手续将其修订为撤出股本金100万元。经协商,双方均同意对统建公司前期投入的股本金与其产生的红利进行结算。
协商的结果,双方同意统建公司前期投资共分得股本金及红利250万元整(统建公司撤出的股本金100万元除外)。
《合作协议》“其他”项第5条规定,银龙公司在本协议签署前一次性将50万元汇入统建公司账号,余下的200万元由银龙公司以交付门面房产权的形式支付冲抵(门面房价格等同银龙公司销售同地理位置门面房价格,其中一期商铺100万元,二期商铺100万元)。
协议称,协议签订后,统建公司完全退出车南小区经营管理。如银龙公司需要,统建公司须全力配合银龙公司工作。
协议还对双方第一份合同涉及的24万元作出约定:统建办所借银龙公司24万元借款,经双方协商冲抵其他项5条,指现金12万元,余下的12万元冲抵一期商铺。
也就是说,统建公司通过为银龙公司“服务”,获得了200多万元的收入。
协议还规定,统建公司负责办理小区购房户房产证,办理房产证前由银龙公司收取住户办证费用后交给甲方。如银龙公司未及时收取或收取费用后未交统建公司,由此产生的办证逾期等责任由银龙公司承担。
这一规定被业主们称为统建办的“免责协议”。
合同是否执行说法不一
金色世家小区的业主认为,南阳市统建办与银龙公司签订合同,以帮助办理经济适用房指标换取入空股分红,是典型的“出卖权力的合同”。
给安怀申不认为统建办入股存在问题:“统建办和统建公司是两个不同的单位,统建公司有70多名员工,要想吃饭就要搞创业呀!”他还反问记者,“你说,首钢属于官商吗?人家是国有企业。我们同样不存在官商勾结的问题。”
安怀申对中国青年报记者强调,签订合同,重要的是看结果,看是否实施了。“我们和银龙签订的第一份合同基本没有执行,就有一辆车,统建公司撤股时已经还了。”
记者问后两份合同的执行情况,安怀申表示“得去问统建办”。
但是在南阳市统建办,记者得到了不同的回答。
南阳市统建办主任雷胜利对中国青年报记者说,正是因为第一份合同得到了执行,才有后来的两份合同。
雷胜利说,统建公司撤股时,实际分得了250万元,其中有50万元现金,200万元门面房,现在已经卖出了两套。“扣除我们的本金投入,实际上也就是净赚70万元。” 时任统建办主任:不存在出卖经济适用房指标问题
与银龙公司签订第一份合同时,南阳市房产管理局房改办主任安怀申是该局统建办主任,现在仍旧分管统建办。
安怀申对中国青年报记者说,取消金色世家小区经济适用房资格有两个原因,一是土地是出让的而非政府划拨的;二是房屋价格偏高,当时同等地段住房是每平方米700至800元,而金色世家是1300元,显然中低收入者买不起。
“两个条件都不具备,当然就要取消经济适用房资格了。”安怀申甚至否认金色世家小区曾是经济适用房的说法,“我们当初承诺银龙办理经济适用房指标,可后来发现土地不是划拨的,就没有接着办手续,更没有享受经济适用房的优惠政策。”
记者对安怀申“后来才发现土地是划拨的”这一说法提出质疑。安怀申说,当初,统建办看好了车站南路的地准备开发成经济适用房,后来才发现地是银龙公司的。我们和银龙公司的人也不认识,后来通过关系认识了。银龙公司有地没有开发资质,我们有开发资质没有地,双方由此展开合作。银龙开始说土地是划拨的,所以我们也不知道土地是以出让方式获得的,知道后就停下来了。
安怀申认为,金色世家小区取消经济适用房资格在前,小区建设在后,不存在出卖经济适用房指标的问题。
“三家下的文,市房管局怎能一家就取消呢?”
关于金色世家小区取得和取消经济适用房资格的文件,安怀申表示文件给了统建办,统建办主任雷胜利称统建办已经交给了银龙公司,银龙公司副总经理白玉东却对记者表示自己是第一次听说有经济适用房这一说法,文件更是从来也没有见过。
按照相关程序,经济适用房项目需经市级发改委会同房管、国土部门联合报送到省级主管部门。
7月31日上午,南阳市发改委固定资产投资科副科长石冰川对中国青年报记者说,土地管理局同意提供项目用地,房管局同意纳入经济适用房计划后,再会同发改委报送河南省发改委、建设厅和国土资源厅,最后由省级主管部门下达经济适用房建设计划。
石冰川表示,自己印象中经济适用房计划中有“车南小区”项目,但南阳市房产管理局、南阳市住房委员会办公室联合下发的《关于取消“车南小区”经济适用住房建设计划的通知》,自己还是第一次看到。
石冰川说:“如果是我们发改委,绝对不会下这个取消文件,经济适用房建设项目是省里几个部门经过逐个严格审核才确定的,市房管局有什么权力取消呢?再说,如果取消,也应该是土地、房管和发改委联合下文取消,房管部门一家怎么能取消三家联合发出的文件呢?”
石冰川表示,“部分户型设计面积偏大”不能成为取消经济适用房计划的理由,因为房管部门有责任核定经济适用房的户型和面积,部分户型设计面积偏大正说明房管部门没尽到审核义务。
石冰川对记者说,取消省里下达的经济适用房指标,自己还是第一次遇到。
记者问:“《取消通知》中标明抄报市发改委了,你们应该有存档吧?”
石冰川建议记者到办公室办理查阅手续。记者随即请办公室工作人员协助联系查阅,工作人员表示查到后再联系记者。
8月4日下午,中国青年报记者致电南阳市发改委办公室。办公室人员对记者表示歉意,说:“向领导汇报时,南阳市委宣传部人员在场,并说:‘这事宣传部怎么不知道?’所以你只能先联系宣传部了。”

南阳市房管局:由银龙公司承担全部法律责任 

从2006年开始,金色世家的业主不断到南阳市房管局、市政府反映无法办理房产证的问题。该事件还被列为南阳市2008年十大要案之一。 

针对业主的要求,南阳市房产管理局日前给出了答复:2007年1月30日,由于种种原因,经市统建办领导班子研究,并报请市房管局领导批准,市统建办从风帆·金色世家后续开发建设中撤出股本金,终止了原与银龙公司签订的合资建设协议,全面结清了市统建办应得到的红利。双方明确规定,市统建办撤资后,凡涉及风帆·金色世家项目建设及项目衍生的一切法律责任、经济纠纷、赔偿,包括为业主办理房产证及物业管理等事项,均由银龙公司承担全部法律责任。 

南阳市房产管理局称,风帆·金色世家已交付使用的一二期房屋,目前还没有达到房产证办证条件:一是银龙公司向商业银行金丰支行借贷1700万元,房产抵押不解除,有关办证材料就取不回,也就无法办理房产证。目前,银行同意为风帆·金色世家一期196户在不解除土地证抵押的情况下办理房产证。二是二期7栋楼房尚未决算,银龙公司拖欠建筑公司工程款300多万元。此款不付,建筑公司卡银龙公司,不配合房屋验收,不提供验收材料,不能办理工程验收备案与规划许可证正本。上述证件是办理房产证的必要证件。 

南阳市房产管理局称,银龙公司不提供收缴的办证费与办证手续,造成业主上访的责任完全应由银龙公司承担。 

雷胜利认为,自己对金色世家小区业主面临的问题很理解,也很同情,“统建办撤资,相当于两口子离了婚,孩子归谁管的问题界定清了,业主光追房管局和统建办意义不大。” 

雷胜利对记者说,司法部门不介入,银龙公司不说实话。“前几天新华社记者采访银龙公司的李总,追问业主大修资金和办证费用的去向。采访完我问他怎么说的,他说:‘我被逼得没办法了,就说钱被统建办拿走了。’我听了很生气,对他说:‘你这么说没关系,我们的账是经得住查的。’” 

他同时表示,金色世家小区的手续都是银龙公司跑下来的,统建办只是和银龙公司两家一起跑了预售许可证。“统建办是小股东,只有建议权,没有决策权。” 

“如果你见到业主,一定要劝他们走法律途径。” 

关于维修基金的收缴情况。风帆·金色世家小区维修资金的收取完全由银龙公司向业主收缴。经查,风帆·金色世家一、二期业主合计交纳大修资金184.5万余元。2009年3月23日,南阳市大修资金管理中心已向银龙公司发出了责令限期整改通知书。 

关于办房产证费用的收缴情况。根据银龙公司与市统建办撤资后签订的《合作协议》,由银龙公司向400多户业主提前预收办房产证的费用,并出具发票。经查,一、二期业主缴纳办证税费总计187万余元。 

南阳市房产管理局称,鉴于银龙公司挪用业主大修资金和办证税费是既成事实,也是引起业主群体上访的直接原因,考虑到开发企业的实际困难,经商定,一、二期工程大修资金在整个承诺时间不变的前提下,原则上可分为2至4次全部落实到位,但一期工程大修资金50万元,应在5月20日左右落实,最迟不能超过5月30日。5月25日,银龙公司已交纳一期大修资金10万元。 

南阳市房产管理局称,银龙公司如不能按期履行承诺,可能造成业主们再次上访,房管局建议对该公司采取以下措施: 

1.由房管局通知银龙公司对车南小区三期开发的小高层,不解决业主的信访问题,不发放预售许可证。 

2.由房管局建议信访局协调有关部门查封银龙公司银行账户。 

3.由房管局建议信访局协调工商局撤销银龙公司营业执照。 

4.建议信访局告知业主,通过法律手段维护自己的合法权益。 

2009年5月4日,南阳市房管局向市信访局提交了《关于风帆金色世家住宅小区信访问题的情况汇报》。6月10日,南阳市人民政府信访事项复查复核委员会办公室向黄石磊等业主发出《信访事项不予复查复核通知单》,称有400多人提出的开发商未落实《商品房买卖合同》、未按期办理房产证等信访事项,应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决。 

南阳市房产管理局领导班子成员、房改办主任安怀申对中国青年报记者说:“我们认为,解决车南小区的问题,关键是业主要拿起法律的武器。如果你见到业主,一定要劝他们尽早走法律途径。” 

然而,业主们并不认可这一建议。一位自称芦克玲的业主对中国青年报记者说:“为了得到房产证,我们什么办法都用了,所有单位都在踢皮球。我们购房合同盖的是统建公司的章,大修资金、办证费用收据上盖的也是统建公司的章,统建办把权力换成钱退出了,现在出问题了让我们通过法律途径解决,有这个道理吗?”
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