□本报记者 王朝荣 通讯员 白丞博

“金九银十”，传统的购房旺季又来了。在国庆、中秋期间，很多楼盘纷纷加大优惠力度，采用特价房、一口价、送物业、老带新等政策刺激销售。对于购房者而言，这个时候买房是很好的时机。如何擦亮慧眼淘到好房子？市中级人民法院的法官们从近期审理的几起房屋买卖合同纠纷案例中总结出一些经验，希望对大家买房有所帮助。

◆开发商一房二卖 赔偿一倍购房款

2015年10月1日，符某与某置业公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的35万元的商品房一套。合同签订后，符某于2015年10月9日向该置业公司交付了全部房款，该置业公司于当天将房屋交付符某。

符某对房屋装修完毕后，要求该置业公司办理房屋过户手续时得知，该置业公司在符某购房前已将房屋出卖给第三人，致使符某的购房合同无法继续履行。

原来，该置业公司已于2014年10月份将该房屋卖于第三人，并在房地产管理局办理了备案登记。

此案经法院审理后判决，该置业公司返还符某购房款35万元及同期银行利息，并向符某支付赔偿款35万元。

市中级人民法院民二庭法官王勇解释称，我国物权法第九条规定，不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移，该置业公司在与符某订立《商品房买卖合同》之前，已将本案所涉房产出卖给案外人，并为其在房地产管理局办理了备案登记，导致符某无法办理房屋权属登记，亦无法取得该合同约定房屋的所有权，致使双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，该置业公司的行为已构成根本性违约，符某要求解除合同依法有据。

本案中开发商在签订合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，属于典型的“一房二卖”，根据相关法律规定，法院判决开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房前，查清房产权属很重要，合同中要明确注明出卖人办理产权证的义务。产生纠纷后，消费者要及时维权，保护自己的合法权益。

◆委托购房风险大 被吃差价质量差

2012年春节后，王某通过丁某以29万元的价格购买了马某修建的房屋。随后，王某分期交付给丁某25万元，但丁某仅交付给马某23万元，后马某将房屋钥匙交给丁某。

王某实地查看房屋后，发现该房屋建筑质量差，要求退房遭拒绝，遂诉至法院。法院判决解除双方的房屋买卖合同关系，丁某返还王某购房款2万元及利息，马某返还王某购房款23万元及利息。

市中级人民法院民二庭副庭长尹庆文解释说，王某委托他人代买房屋，双方没有签订书面购房合同，对于房屋的状况和房产手续办理问题均缺乏明确约定。王某接到钥匙验收房屋时，发现房屋存在严重质量及手续问题，随即提出退房，涉案房屋并没有实际交付，王某请求解除房屋买卖合同的理由成立。

委托他人买房，一定要擦亮眼睛，交易前要查看房屋状况和产权情况，注明受托人的费用。签订合同时，一定要与卖房人见面，详细查看合同细节及房价，避免被中间人吃差价。

◆出售已查封房屋 卖方退钱赔损失

2014年6月，卧龙区的华某与李某签订《房地产买卖居间合同》，约定华某向李某购买商品房一套，合同第二条约定了办理过户手续的时间，卖方李某保证上述房产产权清晰，如发生与房产有关的产权或其他纠纷，由李某负责解决并承担一切后果及违约责任。

双方任何一方拒绝履行合同或发生违约情形，均由违约方向另一方支付房屋成交价的20%作为违约金。

合同签订后，华某向李某支付第一笔购房款30万元。2014年7月份，双方办理过户手续时，发现该房产已经被法院查封，无法办理过户，由此形成纠纷。

涉案房产系2014年5月9日被查封，同年5月21日，李某收到查封裁定，但并不知道房产被查封的事实。案件经法院审理后，判决李某向华某退还购房款30万元及利息，并承担违约金6万元。

卧龙区人民法院法官梁红解释说，本案双方买卖房产前，李某并不知道房产被查封的事实，双方所签订的房屋买卖合同合法自愿，应为有效合同，李某并不存在欺诈的主观故意。本案中，造成合同无法继续履行的责任在于李某，李某应当按照合同约定承担相应的违约责任，但其主观上并不存在故意，因此违约金并未按照房屋成交价的20%计算，而是按照已付款的20%计算。

◆好心出借房产证 遭遇坏人惹纠纷

孙某做生意需要周转资金，欲向银行贷款，但苦于没有房产证抵押，便想让邻居周某用房产证作抵押。因周某年龄超过60周岁，银行不同意该抵押行为。孙某便与周某协商，双方签订虚假买卖合同，将周某的房产证过户到孙某名下，孙某用该房产证抵押，顺利得到贷款。

3年后，银行贷款还清，周某多次向孙某要求将房产证过户回来，孙某称房屋是自己购买的，不能还给周某，双方遂对簿公堂。

法院审理后认为，本案的买卖协议并不是双方的真实意思表示，而且孙某也没有付过购房款，依照合同法的规定，该协议应属双方之间恶意串通所达成的，应属无效协议。最终，法院判决孙某在判决生效10日内将涉案房产过户给周某。

市中级人民法院民三庭副庭长郭晓普解释说，本案双方签订的买卖协议目的是为了帮助孙某贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，签订的合同无效。本案中，孙某一直声称自己购买了该房屋，多亏周某心细，曾两次要求孙某出具字据，答应贷款还清后，就把房产证过户给周某。

(南都晨报)

原标题：“金九银十”购房旺季到来，如何擦亮慧眼淘到好房子？ 市中级人民法院梳理房屋买卖合同纠纷案例，帮忙总结购房经验 买卖房屋 咱得警惕这些风险

编辑：牛恒烜