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[楼市杂谈] @邓州人,房地产税真的来了!对我们有什么影响?

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发表于 2021-10-24 13:31:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定
(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。
本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。
本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

那么,房地产税对老百姓有何影响?
对此,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前就此话题做了发言。
主要影响炒房者
房地产税开始征收之后会怎样影响民众的生活?
施正文:征收房地产税影响是多方面的,对中国的社会转型、共同富裕、现代化进程的影响是深远的。首先最直接的,也是大家最关心的就是对房价的影响。
从长远来看,房地产税对房价是没有什么影响的,它的主要功能不是调节房价,而是筹集财政收入,作为地方政府的主体税种。但从短期来看,房地产税的开征会对房价有影响。房地产是有特殊性的消费品,它既可以是消费品,也可以是投资品,当作为投资品时,征税就增加了投资成本,显然就会影响房价。人们就需要考虑,如果未来房价涨不了,还要交税的话,这其中的成本问题,可能会导致集中抛售房产,从而降低房价。
所以主要影响的是炒房的人?
施正文:对,炒房人就是利用房地产的双重属性。对炒房人来说,房子是投资品,不是消费品,对于有一两套房的人来说,房子是用来住的,是必需品,再涨再跌,也不能卖掉,而作为投资品的房子,征税就是增加投资房产的成本,再加上征税后人们对房产的保值增值预期降低,房价就会下跌,进一步加剧投资风险。
能下降多少?
施正文:能降多少,还有其他因素要考虑,在不同的城市不一样。比如在一线城市,如果需求刚性不是特别强,会抑制房价上涨。这对有住房刚需的普通老百姓来说是好事,但是对于需要打击的投机者来说,就没那么好了。
这样的措施会是怎样一个力度,对房地产泡沫有多大影响?
施正文:我想房地产泡沫不会因为征税一下破灭的,房地产税开征的时候,会对政策要素进行专门设计和考量,比如在什么样的城市开征?税负有多高?征税范围有多广?其目的就是要减少震荡,防止造成集中抛售。
另外从征税的范围和税率来讲,一开始实行高端征收的轻税原则,会有比较大的免税面积,普通老百姓不用交税;即使对要交税的持有高档房和多套房的人,税负也不会很重,税率肯定在总价的1%以下,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,所以就是要稳步推行,逐步发展。
“立法和试点相互促进”
最近,住建部等很多相关部门都在提“让年轻人买得起房、租得好房”,这个目标要如何实现?
施正文:第一,房地产税的出台本身就是对过高房价的控制,同时挤出泡沫,到时候会对市场的供需产生影响,一些人可能就要转让房产,市场供求关系的改变会导致价格下降,这对没房子的人是好事。住房是民生的基本需求,这个保障除了政府建设保障房、共有产权房、经济适用房等措施,另外就是要让商品房价格降下来,房地产税如果能让房价降下来,我想最终是对社会住房稳定的保障。
第二是对社会公平的影响,就是我们现在讲的共同富裕,其实房地产税的功能除了调控房价之外,主要还有组织地方财政收入的作用,特别是作为县市级基层政府的收入来源,它们直接作用于为当地居民提供基本公共服务,改善治安、教育、基础设施建设,提升民生福祉。
第三就是对财富的调节,因为房地产税除了是地方税,还是财产税,财产税就具有财富调节功能,有财产就要交税,没有财产就不用交税,财产多多交,财产少少交,即使是比例税率,它实际上也体现了一个调节。现在很多富人的存量财产都体现在房子上,房子不征税,财富也调节不到。财富差距过大,会最终影响社会稳定,如诱发犯罪,人们互相之间不能认同,社会就会没有活力。
财富差距过大还会影响经济,我们现在要刺激消费,但是现有的政策效果都不理想。原因在于,根据消费倾向边际递减规律,有财富的人他没有消费倾向,有消费需求的人没有财富,这怎么刺激消费?这种情况下,必须要增加低收入者的收入,扩大中产阶层,调节过高收入,即经济发展和财富分配要同时进行。
房地产税是财产税中最典型的直接税,有财产没有收入也要交税,无法实行扣缴。它跟所得税不一样,它不是针对流量的财产收税,而是对存量的财产收税。
住建部最近提出城市房租年度涨幅不超过5%,这跟房地产税有关系吗?
施正文:本来购买、出租房产是市场行为,国家不应该去限制这种民事权利,但是当一个国家认为这会影响经济安全稳定,那就会通过法律的形式来适当限制财产权利。房地产税不是都可以通过租金来转嫁,这是不容易的。征税之后,空置的房子对外出租就更多,市场供给多了,租金是要降低的。另外,征税也是一种政策导向,相当于向社会释放信号,政府将会长期征收,解决公平问题,而不是短期行政管制,以防止抵消政策效应。
房地产税真的要来了,谁最害怕?
在中心城市囤积了大量住宅的人伤害指数★★★
从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领伤害指数★★★★
如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人伤害指数★★★★★★
相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。
房地产税真的来了炒房或将成为过去你对房地产税有什么看法?               
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