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[经典转载] 解读三胎新政:让供地跟着孩子走

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发表于 2021-6-2 14:39:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
5月11日,第七次全国人口普查结果公布。相比2010年,中国城镇人口增加23642万人,乡村人口减少16436万人,城镇人口比重上升14.21个百分点。

众所周知,推动现代化以及城镇化发展势必会导致生育率的下降。但同样是发展现代化和城市化,为什么中国的低生育问题比所有发达国家更加严重呢?

这其中最主要的原因就是,中国的房价问题,这也是导致绝大部分年轻人不敢生孩子的主要原因。

中国的建设效率,包括基建和建房的效率都是世界上最高的,所以房子本来不应该是全世界最贵的。

那么房子为什么这么贵呢?那么中国大城市为什么会有世界上最高的房价收入比?中国大城市的房子贵主要是土地贵,土地贵主要还是因为供需矛盾。

所以,我们急需通过增加土地供应来降低房价,来缓解年轻人因买不起房而不敢生孩子的问题。

今天我们来分析一下中国生育率的大山之一:中国的房价问题。我们可以看到,大城市里的生育率远远低于小城市和乡村。这是为什么呢?虽然大城市里的生活成本高,但是大城市里的收入也高呀?如果做一些计算就知道,最关键的问题,在于大城市里的房价收入比远远高于小城市。

据估计,每多一个小孩,需要差不多额外20平方米的空间。假设一二三四五线城市每平米的房价分别为:6万、2万、1万、7000元和5000元,那么每个小孩的购房成本分别是120万、40万、20万、14万和10万。假设一二三四五线的人均年收入分别是20万、12万、8万、6万、5万,相对于生活在这些城市的居民来说,多生一个小孩需要不吃不喝的时间长度,分别是6年、3.3年,2.5年2.3年和2年。所以可以看出,从购房来说,大城市的育儿成本相对于收入来说要比小城市高得多。

其实大城市比起小城市来说,主要的成本差异就是房价。其他如衣食住行,大城市并不比小城市贵很多,教育成本如果是公立教育,也不会贵很多。所以大城市里,养小孩的高成本主要体现在房价上。由于在中国,大城市房价收入比远远高于小城市,抚养小孩的成本比小城市高很多,所以大城市的出生率要远远低于小城市。

我们来比较一下世界上主要国家的房价收入比。


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(点击查看大图)
以上是世界各国大城市和中国部分城市的房价收入比,通过比较可以看出,中国的房价收入比是最高的。尤其是中国大城市的房价收入比尤其高,比如北京上海深圳广州的房价收入比,甚至是伦敦东京纽约的两三倍。与此同时,中国大城市的生育率也是全球最低的,北京和上海的总和生育率只有0.7,在世界大城市中垫底,比新加坡的1.1、东京的1.2、香港的1.0还要低很多。

那么中国大城市为什么会有世界上最高的房价收入比?中国的建设效率,包括基建和建房的效率都是世界上最高的,所以房子本来不应该是全世界最贵的。

那么房子为什么这么贵呢?中国大城市的房子贵主要是土地贵,土地贵主要还是因为供需矛盾。

从需求上,我们前面讲过,大城市有着天然的集聚效应——最好的公司,最好的大学,最好的人才,都聚集在大城市,能够有更高的效率和更高的创造力,所以有更多的人愿意住在大城市。但是比较各个省的供地比较,似乎各个省市的住宅用地都是按照历史平均供应的,并没有反应出人口流入和流出的情况。这导致了人口流入的大城市,其人均建设用地和住宅用地反而比其他地区小很多。北京的人口超过河北的1/4,北京是人口净流入地,而河北是人口净流出地,但是北京的建设用地和住宅用地不到河北的1/10。(数据来源:《中国国土资源统计年鉴2017》)虽然北京的房价猛涨,但是北京的供地多年不增反减。

北京供地不足,和最近几年严控大城市规模的政策有关,但这种政策是违反经济规律的。北京上海是中国的最大城市,中国是世界上人口最多的国家,自然应该有人口最多的大城市。东京和首尔都市圈分别有3700万和2400万人口,中国人口是日本和韩国的十倍以上,自然应该培育出人口更多的城市,根据我们的分析,北京和上海正常应该拥有4000万到5000万人口。如果严控大城市的规模,限制所谓的供给,但是大城市的购房刚需仍然存在,就会产生世界上最贵的房价或者最高的房价收入比。

除了推高房价,严控大城市规模还造成了很多其他的负面效应,我在人口和城市化中也做了分析。例如,控制大城市规模,会妨碍大城市的聚集效应和发挥创新力的潜力。还有,如果低估了人口流入大城市的需求,导致城市规划的规模过小,会导致道路、学校和医院的不足,造成各种拥堵。另外把低技能人群挡在大城市以外,也会推高大城市的生活成本,不利于减少地区和城乡间的贫富差距。所以加大土地供应,不仅可以缓解大城市的房价压力,也有许多对于经济的其他好处。

有人说,既然大城市生育率低,控制大城市的人口规模不就可以提高总体国家的生育率吗?这个论点似是而非,城市化和大城市化是人类追求幸福生活的结果。如果我们不顾人们追求幸福生活的需求,只顾追求高生育率,那么我们就连城市也不需要,直接回到农业社会就可以了。其实现在越来越多的年轻人向往搬进城市,这种趋势是不可逆的。而且,城市化和大城市化本身不是导致低生育率的理由,真正的理由,是住宅供地没有跟上人口的流动。既然人们希望住到大城市,就要加大大城市的住宅供地。

那么大城市有那么多地吗?其实中国的大城市并不缺地,例如上海和北京都不缺地。上海和北京至今还保留着大量农田,这完全是因为全国一刀切的土地政策,要求上海和北京保留基本农田。我坐飞机去过世界上许多大城市,像纽约和东京、首尔这样的世界大都市,飞机降落时,不可能看到还有大量农田,只有北京和上海才有这样的奇特现象。

有人说,即使上海和北京也有保留农田的必要,因为中国人多地少,需要保证有18亿亩农田。但是如果让更多的人住到上海北京,就能空出其他地方的用地。总的农田数量并不会少。而且一般来说,上海和北京的开发密度要高于其他城市,所以在国家层面反而是增加了农田。在上海和北京仍然保留着大量农田,除了可以方便人们去农家乐旅游以外,我想不出更好的理由。

除了保留了大量农田以外,大城市建设用地中住宅用地的比例偏低很多,而工商业用地的比例严重偏高。例如上海的工商业用地占建设用地的比例高达25%,而在伦敦、纽约、东京等国际大都市,这个比例都在5%以下。那么地方政府为什么不愿意建设住宅,而是更喜欢建设商场呢?可能因为中国至今还没有全面征收房产税,从地方政府角度,商场比住房更能产生稳定的税源。现在大城市的工商业用地严重过剩,很多厂房和商场的利用率低下,未来完全可以变成住宅用地。

所以不是大城市没有地,而是我们现有的供地政策出了问题。完全可以在大城市大幅度提高住宅用地的供应量来缓解房价。

以上海为例,上海有1800平方公里的耕地,如果拿出来开发,完全可以多容纳一两千万人口。

在全国范围内,则要让住宅供地跟上人口流动。中国发达地区自然吸引人口流入,而欠发达地区人口自然流失。我们住宅供应没有跟上人口流动,造成了中国在发达地区供地不足,住宅供不应求,但是在欠发达的却是住宅供大于求。我们要做的,是让供地指标跟着人口流动。房价高的的人口流入地区要加大供应,而房价低的人口流出地区就要减少供应。如果还是按照过去的行政区划平均供地,那么就会加剧这种供地的错配,造成发达地区的房价节节攀升,也会造成欠发达地区的房子和土地的浪费。现在很多年轻人在大城市工作,却买不起大城市的房子,就会在小城市和县城买一套甚至多套房,但是按照人口发展的规律,这些都是人口流出地,这些房子可能永远不会有人住。所以如果还是严控大城市的用地,甚至保留很多农田,会在全国范围内造成土地资源的极大浪费。

总之,我们需要调整现行的土地政策,让土地供应跟着人走。更好的土地政策,是把加大住宅供地和鼓励生育的政策结合起来,让土地跟着未来的孩子走

我们前面的文章已经提出了建议:给多孩家庭购房补贴。在大城市,地价普遍占到房价一半以上。如果多孩家庭买房可免除土地价格,那么购买价格就会降到原来的一半以下,这将大大减轻多孩家庭的买房负担。这个办法的好处是政府无需拿出真金白银,只要在低生育率地区多给些用地指标,扩大土地供应就可以了。这样,只要对奖励多孩家庭的优惠房源增加相应的供地指标,就基本不影响地方政府的土地收入。还有,部分多孩家庭新增的购房需求,被新增的土地指标所消化,还有助于平抑整体房价。

中国的大城市并不缺地,大家其实可以算一算,即便所有中国人都住上别墅,也就用到1%-2%的国土面积。中国既然不缺地,中国的造房子和基础设施的效率又是世界最高,房价就不应该成为养不起孩子的理由。

本篇文章我们讨论了高房价对生育率的抑制,以及通过增加土地供应来降低房价的可行性。
               
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